投资商业地产-不管你信不信，商业地产要开始收割了！

投资商业地产-不管你信不信，商业地产要开始收割了！

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最近，我看到很多媒体都在讨论“基础设施REITs”这个热门话题。关于基础设施 REITs 的文章和分析很多。我相信房地产金融行业的同学们最近遇到了最常讨论的话题之一。关于基础设施REITs试点。

4月24日，证监会、国家发展改革委印发《关于深化基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点的通知》。说是麻木不仁。由于大多数人不了解REITs，甚至不了解REITs的推出能带来哪些改变，相信连房地产金融行业的前辈们也都不清楚。

回顾2015年，我与中国社会科学院姜重光博士共同出版了《房地产投资信托REITs与产业投资基金国际研究》一书。2008年12月第48期，他与社科院姜重光博士联合发表论文《REITs的发行价格与资产价值的关系》。那时侯，还在期待C-REITs的发行。等了多年，他终于等到了公募REITs的试点。

所以经常有很多同学问我REITs是什么。尽管很多媒体对REITs做了很多科普，但大多数人似乎还是了解的。我想花一些时间和你谈谈一些不同的事情。

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相信明年初疫情的爆发，会让很多人不知所措，一时之间很多行业不能运转，很多人下岗，生计困难。许多行业直到现在还没有恢复。我去以前常去的餐厅喝水，到了才发现已经关门了。上海的同事过来说，今天天津很多人对疫情还有阴影，不像现在的北京那么正常。

近期，我们与多家投资机构进行了交流。大部分同学表示，明年疫情刚开始的时候，确实有很多顾虑，但发现最近的市场形势比原先预想的要开放。主要是在政府积极的新政策调控引导下，疫情迅速得到控制，许多行业逐渐恢复正常，房地产和金融业也迅速复苏，中央放水很多，中央鼓励投资在新基建方面，地方政府也在积极释放耕地，也给房地产商一些新政策，帮助渡过难关。

所以，很多投资机构听到的都是机会。

最近出现了几个有趣的现象。

一是美国资金继续想在中国投资，我国的《外商投资法》也于2020年8月1日生效。不仅橡树资本已经落地，瑞银也进入了国外。不用说，黑石集团、苏世民最近做了大量的营销投资商业地产，不仅卖书，还做了两场直播来获取人气。

一是成立第五家国有资产管理公司银河资管，并成立了上海资产管理公司、长沙紫江资产管理公司、成都亿航资产管理公司等市级资产管理公司。

另一个是新的国有巨头中国融通集团的创建。由于手头有大量的房地产资源，中国融通被业界认为是继中国高铁之后资产规模最大的国有企业。

据中国融通集团陌陌官方账号显示，该公司是中央直接管理的商业性国有独资企业。健康、安全服务、金融、保险等领域。

还有一个就是发现很多公司最近其实现金流很短缺，不断的转移资产，但是资产的价格却买不起，甚至还出现了降价的情况。这与卖家的预期完全不同。没有其他原因，主要是其原有的借贷成本不断累积，导致需要更多的借贷资金。不过这种店虽然不懂投资机构的逻辑，涨价，投资机构不买账，投资机构看项目带来的现金流和利润率的关系。

据悉，受新信托政策影响，农行旗下基金和信托基金陆续无法为房地产开发公司输血，导致不少房地产公司寻找开发资金。部分资金投资于房地产项目。

为此，目前一些机构在海外筹集投资壳，打算适时出手，另一方面也在不断寻找和抢救市场上各种有利的项目。一些机构利用当地政府大规模融资农地，与开发商合作或协助开发商征地。

上述现象正是在从房地产开发逻辑向资产管理逻辑过渡的博弈阶段形成的现象。

因此，在地方政府财政吃紧的情况下，在基础设施领域推出房地产投资信托（REITs）可谓适时。将能够通过试点顺利推进REITs的发展，逐步向商业地产REITs市场过渡。

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REITs究竟是什么？

你能用最简单最白话的方式解释一下吗？可以说，REITs是房地产货币化的产物，即通过发行期货的方式，将房地产投资标的转化为流动性高的期货投资，导致房地产投资从直接产权关系转变为间接债权关系。它可以通过期货的方式从资本市场注入房地产市场，但期货的性质是股权，而不是债务。

之前的准REITs都是类债，有到期日、固定月息、还本付息时间，但没有真正的公募REITs。是的，房产转入REITs后，原住户会变现。出表。

REITs和公司一样都是上市发行的，定期分红不固定。这取决于管理公司如何管理资产池上的项目。根据国际公认的 REITs 标准，必须将 90% 的资产利润分配给投资。人们。

REITs可以看作是介于股票和可转换债券之间的产品。利润略低于股票，但不一定。有时利润会低于个股，但风险大于个股；此外，它的利润比可转债小，但风险明显小于可转债。通常可以说债券的风险低于政府可转换债券，而不是公司发行的可转换债券。REITs的波动性也比较小，所以REITs可以说是一种有竞争力的抗通胀金融产品。

投资者可以用小钱参与优质商业地产的运营，分享专业资产管理团队的运营收益。投资B级写字楼或小型商场不再是专业投资机器的专利。投资者也可以有很好的机会参与，全年享受相对稳定的利润率。

如果开放的商业地产未来可以发行公共REITs，相信届时将是国外商业地产真正的夏天。很多商业地产都会有最终的退出渠道，商业地产市场会有很好的交易闭环。

去年的基础设施REITs试点可以说是一个非常好的开端，所以2020年可以说是公募REITs元年。

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庚子年的新冠疫情虽然可怕，但人还是要活的，商业社会还是遵循经济规律的。中国从房地产开发逻辑向资产管理逻辑转变的趋势是不可逆转的，不是任何人的意志都可以转移的。

未来六六年，中国房地产市场将重蹈欧洲和日本的覆辙。在海外，已有近40个国家建立了REITs市场。全球REITs市场规模已达2万亿韩元，韩国REITs市场规模已突破1万亿韩元。万亿卢布，占全球REITs市场规模一半以上，中国C-REITs一般指腾飞，中国商业股票市场规模超过50万亿元，也就是超过7万亿日元规模，相信中国会未来继续增长 10年内，将有机会成为全球第二大REITs市场，吸引全球投资者。

在中国的商业地产资产管理行业，未来肯定会出现像黑石这样的大鳄。所有的投资者都会有一个更好的投资渠道——REITs。对外商业地产的管理也将更加规范和高效。高效的。REITs的高标准发行将推动国外商业地产发展进入良性循环。中国商业地产也将出现淘汰弱者、强者留的局面。在物竞天择的自然规律下投资商业地产，适者生存，强者胜，将为老百姓带来越来越美好的营商环境。

让我们一起期待最快明年年底上市的基础设施REITs。

你说2020年是房地产基金的寒潮还是夏天？